Le Jeudi 17 décembre 2015
Stratégie d’inclusion de logements abordables : une goutte d’eau de logements sociaux dans une mer de condos
publié par Comité logement Ville-Marie
Stratégie d’inclusion de logements abordables : une goutte d’eau de logements sociaux dans une mer de condos
Montréal, le 17 décembre 2015 – À l’heure où la Ville de Montréal vient de « réviser » sa stratégie d’inclusion de logements abordables (le 10/12/2015), sans en faire le bilan, le CRACH, Collectif de recherche et d’action sur l’habitat réunissant des comités logement et des universitaires, se charge de revenir sur sa mise en œuvre et d’en évaluer les effets. Ce bilan apparaît d’autant plus nécessaire que les faibles corrections annoncées par la Ville sont loin de répondre à ses principales lacunes : des résultats très limités, une mise en oeuvre opaque et complexe, une « mixité sociale » souvent détournée, et une réponse bien en dessous des besoins.
Ainsi, selon le rapport du CRACH, la stratégie d’inclusion représente avant tout « une goutte d’eau de logements sociaux dans une mer de condos ». Environ 10 000 logements sociaux et communautaires auraient été construits entre 2005 et 2015, dont un peu plus de 30% dans le cadre de la stratégie d’inclusion. Ce chiffre, largement en deçà des besoins des montréalaisES, est à comparer avec les plus de 60 000 condominiums édifiés dans le même temps. Le rapport parle donc de « trompe-l’œil » à propos de la stratégie d’inclusion, dans la mesure où elle dissimule le phénomène majeur de la période : l’explosion du nombre de condos, avec tous ses effets à la hausse sur les prix de l’immobilier, mais aussi sur les loyers dans le parc locatif. Ce phénomène est d’autant plus inquiétant que le parc locatif privé continue de loger à Montréal la majorité des ménages à faible ou modeste revenu.
Quant au développement du logement social, il s’en trouve fondamentalement placé « à la remorque » du développement immobilier, tant du point de vue de la définition des projets que de leurs délais de réalisation. Autre tendance inquiétante réaffirmée dans sa version révisée, la stratégie d’inclusion est désormais souvent mise en avant non seulement dans le cadre de projets sur des terrains privés, mais aussi sur des terrains publics, où pourraient être développés uniquement ou majoritairement du logement social et communautaire.
Pour les auteurEs du rapport, la stratégie d’inclusion se caractérise également par son opacité et son manque de transparence : les arrondissements l’appliquent de manière très variable, ce qui génère des inégalités importantes selon que l’arrondissement est volontariste ou absentéiste en la matière. Quant au fonds de contribution à la Stratégie d’inclusion créé en 2012, outre la faible transparence de ses critères et de son fonctionnement, il est pour l’instant très faiblement doté (4 millions de $ en 2015), ce qui ne permet absolument pas de conduire des opérations significatives, ou même une stratégie d’acquisition foncière.
Que dire des effets positifs supposés de la « mixité sociale », élément sous-jacent de justification de la stratégie d’inclusion dans les nouveaux quartiers ? Le principe même est ici détourné selon le CRACH : l’argument de la mixité a été essentiellement mobilisé pour justifier l’arrivée de populations plus nanties dans des quartiers populaires, et rarement dans le sens inverse.
Le collectif de recherche, qui ébauche d’autres pistes d’action, rappelle qu’évaluer une politique publique implique de la confronter aux problèmes qu’elle entend résoudre. Les problèmes en matière d’accessibilité au logement à Montréal sont sérieux et s’accroissent plus qu’ils ne se résorbent depuis 10 ans : selon les chiffres de la Communauté métropolitaine de Montréal, 100 000 ménages sur l’île consacrent aujourd’hui plus de 50 % de leurs revenus à se loger, 200 000 plus de 30% (ce qui est considéré comme la limite « raisonnable »).
Que font les différents niveaux de gouvernement pour répondre véritablement à ces problèmes ? « La Ville, certes, ne peut pas tout, mais elle peut beaucoup. Son budget a cru sensiblement ces 10 dernières années, notamment sous l’effet de la progression des valeurs foncières. C’est donc à tous les paliers (fédéral, provincial ET municipal) que doit se mettre en place une véritable politique du logement social, qui passe notamment par la constitution de réserves de terrains » conclut le collectif de recherche, renvoyant notamment la Ville de Montréal à ses responsabilités en matière de logement.
Un bilan détaillé et argumenté est disponible sur demande.
Le CRACH regroupe des chercheurs des universités montréalaises (UQAM, Concordia, Université de Montréal) et des membres des comités logement de l’île. Il a été créé en avril 2015, avec pour objectif de réaliser un travail de veille et de recherche partenarial (Université/communautaire) autour des questions du logement au Québec.
Pour toute information supplémentaire :
Hélène Bélanger, professeure, Université du Québec à Montréal : 514-969-0729
Karina Montambeault, Comité logement Ahuntsic-Cartierville : 514-331-1773
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