Comment financer un immeuble à revenus

Acheter un immeuble à revenus peut être une excellente façon de bâtir un patrimoine immobilier et de générer des revenus à long terme. Mais contrairement à l’achat d’une résidence principale, le financement d’un duplex, d’un triplex ou d’un immeuble de plusieurs logements comporte certaines particularités.

Mise de fonds, revenus locatifs, capacité d’emprunt, rentabilité de l’immeuble : plusieurs éléments peuvent influencer la décision du prêteur.

Voici les principaux points à connaître avant de commencer vos recherches.

Déterminer le type d’immeuble que vous souhaitez acheter

Les conditions de financement peuvent varier considérablement selon le type de propriété.

Il faut notamment distinguer :

• un duplex;
• un triplex;
• un quadruplex;
• un immeuble de cinq logements ou plus;
• un immeuble commercial ou à usage mixte.

Le financement d’un petit multiplex résidentiel n’est généralement pas analysé de la même façon que celui d’un immeuble multilogement plus important.

Avant de chercher un financement, il est donc important de définir votre stratégie d’investissement.

Vous pouvez consulter les multilogements à vendre au Québec sur Vendre.ca afin de comparer différents types d’immeubles disponibles sur le marché.

La mise de fonds : un élément déterminant

La mise de fonds nécessaire dépend notamment du nombre de logements, de l’utilisation prévue de l’immeuble et du type de financement.

Un propriétaire qui souhaite habiter une partie de son multiplex peut, dans certaines situations, avoir accès à des options de financement différentes de celles offertes à un investisseur qui achète un immeuble uniquement pour le louer.

Pour un investisseur, disposer d’une mise de fonds plus importante peut également faciliter le financement et réduire le montant des paiements hypothécaires.

Il est préférable de discuter avec une institution financière ou un courtier hypothécaire afin de connaître les exigences applicables à votre situation précise.

Les revenus locatifs peuvent contribuer au financement

L’un des avantages d’un immeuble à revenus est que les loyers peuvent être considérés dans l’analyse financière.

Le prêteur peut notamment examiner :

• les loyers actuels;
• les baux en vigueur;
• les dépenses de l’immeuble;
• les taxes municipales et scolaires;
• les frais d’assurance;
• les coûts d’entretien;
• la rentabilité globale de la propriété.

Il ne faut toutefois pas présumer que chaque dollar de revenu locatif augmentera d’autant votre capacité d’emprunt. Les méthodes de calcul peuvent varier selon le prêteur et le dossier.

Préparer son dossier financier

Un investisseur bien préparé peut généralement obtenir une réponse plus rapidement et mieux comprendre sa capacité d’achat.

Avant de faire une offre, il peut être utile de rassembler certains documents, notamment les preuves de revenus, les actifs et dettes, les relevés financiers pertinents ainsi que les informations concernant les autres propriétés détenues.

Pour un immeuble existant, les baux et les informations sur les revenus et dépenses peuvent également être nécessaires.

L’objectif est de démontrer non seulement votre capacité financière personnelle, mais aussi la viabilité de l’investissement envisagé.

Ne pas regarder uniquement le prix d’achat

Un immeuble affiché à 800 000 $ n’est pas nécessairement plus intéressant qu’un autre affiché à 900 000 $.

Pour un investisseur, la question importante est plutôt : qu’est-ce que cet immeuble rapporte par rapport à ce qu’il coûte ?

Il faut donc analyser simultanément le prix demandé, les revenus locatifs, les dépenses, les travaux à prévoir et le potentiel d’augmentation des revenus.

Sur Vendre.ca, les investisseurs peuvent comparer différentes propriétés et utiliser les informations disponibles pour mieux évaluer les occasions présentes sur le marché québécois.

Prévoir les dépenses au-delà de l’hypothèque

Une erreur fréquente consiste à calculer la rentabilité uniquement à partir du paiement hypothécaire.

Un immeuble à revenus entraîne plusieurs autres dépenses :

• taxes municipales et scolaires;
• assurances;
• chauffage et électricité lorsque payés par le propriétaire;
• entretien et réparations;
• déneigement et aménagement extérieur;
• gestion;
• périodes de vacance;
• travaux majeurs éventuels.

Une toiture, des fenêtres ou un système de chauffage à remplacer peuvent avoir un impact considérable sur le rendement réel d’un investissement.

Conserver une réserve financière

Utiliser toutes ses liquidités pour la mise de fonds peut être risqué.

Après l’achat, un investisseur devrait idéalement disposer d’une réserve pour faire face aux dépenses imprévues.

Un logement vacant, une réparation urgente ou des travaux importants peuvent rapidement représenter plusieurs milliers de dollars.

Cette marge de sécurité est particulièrement importante lorsqu’on commence à investir dans l’immobilier.

Comparer plusieurs scénarios de financement

Le taux d’intérêt est important, mais il ne devrait pas être le seul critère utilisé pour choisir un financement.

Il faut également considérer la durée du terme, la période d’amortissement, les conditions de remboursement anticipé, les pénalités et la flexibilité offerte par le prêteur.

Quelques différences dans les conditions de financement peuvent avoir un impact important sur les liquidités et la rentabilité d’un immeuble au fil des années.

Analyser la propriété comme un investissement

Avant de déposer une offre, prenez le temps de faire vos calculs.

Demandez-vous notamment si les revenus couvrent suffisamment les dépenses, quelle somme devra être investie dans les prochaines années et si l’immeuble demeure intéressant si les taux d’intérêt ou certaines dépenses augmentent.

Il peut également être pertinent de comparer le prix demandé à l’évaluation municipale et aux propriétés similaires disponibles dans le secteur.

Les multilogements à vendre sur Vendre.ca permettent de parcourir différentes possibilités d’investissement au Québec et de comparer les caractéristiques des immeubles.

Conclusion

Financer un immeuble à revenus demande davantage de préparation que simplement obtenir une approbation hypothécaire.

La mise de fonds, les revenus locatifs, les dépenses, la capacité d’emprunt et la rentabilité de la propriété doivent être analysés ensemble.

Un bon financement ne permet pas seulement d’acheter l’immeuble : il doit aussi contribuer à maintenir un investissement financièrement viable à long terme.

Avant de passer à l’action, explorez les immeubles à revenus et multilogements disponibles sur Vendre.ca et comparez les différentes possibilités offertes sur le marché québécois.