La colocation : ce qu’il faut savoir

Vous envisagez de vivre en colocation? Avant de faire le saut, informez-vous sur les avantages et les inconvénients de la colocation ainsi que sur les droits des colocataires.

Avantages pour le locataire

• Conclure un bail en colocation comporte des avantages, notamment au niveau financier (partage du loyer, des autres dépenses comme le chauffage, l’électricité, etc.)
• La colocation offre également la possibilité d’occuper un plus grand logement et de partager les tâches.

Inconvénients pour le locataire

• Si un colocataire quitte le logement à la fin du bail, celui qui reste doit obligatoirement en assumer seul la responsabilité, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer.
• Les colocataires s’engagent dans une relation juridique à la fois entre eux et avec un propriétaire commun. Ils doivent se préparer à envisager certains désagréments comme le défaut par l’un d’eux d’exécuter ses obligations.

Pour le propriétaire

Le propriétaire peut compter sur deux personnes responsables du loyer au lieu d’une. Toutefois, en vertu du droit individuel de chaque colocataire de mettre fin au bail en ce qui le concerne (en principe à la fin du bail seulement), l’autre colocataire peut vouloir continuer d’habiter seul le logement. Le propriétaire perd ainsi une garantie de paiement, car il ne reste qu’une personne responsable du bail.

Différence entre un colocataire et un occupant

Un colocataire est un locataire louant un logement, par bail écrit ou verbal, avec un ou plusieurs autres locataires.

Un occupant occupe les lieux avec un ou plusieurs locataires, mais sans avoir de droits ou d’obligations contractuelles à l’égard du propriétaire, n’ayant conclu avec lui aucun bail. Par contre, si l’occupant cause des dommages au propriétaire ou à son immeuble, il sera tenu responsable selon le principe que toute personne doit se conduire de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

Par ailleurs, un occupant a des droits et des obligations envers les autres locataires (il faut se référer à l’entente qu’ils ont conclue).

À noter : pour éviter toute confusion et pour faciliter la preuve, il est recommandé que le bail et toute autre convention soient faits par écrit.

Les obligations des colocataires

Comme tout locataire occupant seul un logement, les colocataires doivent respecter les obligations du bail. Entre autres, ils doivent :

• Payer le loyer selon les modalités prévues au bail.
• Utiliser le logement en personnes raisonnables.
• Se conduire de façon à ne pas troubler la jouissance normale du propriétaire ou des autres locataires de l’immeuble.

Le paiement du loyer

Le propriétaire a le droit de percevoir le loyer au complet. Si un colocataire paye sa part et l’autre omet de le faire, le propriétaire a le droit de demander, dès qu’il y a un retard, le recouvrement de la somme impayée. Lorsqu’il y a retard de plus de trois semaines, il peut demander la résiliation du bail et l’expulsion de tous les locataires et autres occupants.

C’est ainsi que le colocataire désirant éviter la résiliation du bail peut se voir contraint de payer la part du colocataire fautif, quitte à engager lui-même, par la suite, des procédures contre celui-ci.

Payer le loyer : une obligation conjointe ou solidaire?

Obligation conjointe

En principe, lorsqu’il y a plus d’un locataire, l’obligation de payer le loyer est conjointe (chaque colocataire est responsable jusqu’à concurrence de sa part).

Obligation solidaire

Si le bail contient une clause prévoyant la solidarité, un seul colocataire peut être poursuivi pour la totalité du loyer.

La solidarité doit être prévue de façon expresse, par une clause au bail ou dans une entente entre les parties. À défaut de clause ou d’entente, l’obligation est simplement conjointe.

Exception

Il y a des situations où la solidarité existe automatiquement : à l’égard des colocataires mariés. Dans ce cas, renseignez-vous auprès du Tribunal administratif du logement

Autres obligations du bail Dans le cas où un seul colocataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut faire valoir ses droits devant la Régie comme il le ferait envers un locataire unique.

Problèmes entre colocataires

Un colocataire a des recours contre un colocataire au comportement répréhensible ou qui ne respecte pas la convention de colocation.

L’augmentation du loyer et les autres modifications au bail

Chaque colocataire a un droit individuel au maintien dans les lieux. Chacun peut donc décider, en ce qui le concerne, de renouveler ou non le bail ou d’accepter ou pas une hausse de loyer ou une autre modification. C’est pourquoi un propriétaire prudent fera parvenir un exemplaire de son avis, séparément, à chaque colocataire.

De plus, même si un seul colocataire conteste une augmentation de loyer, le propriétaire doit déposer une demande à la Régie pour qu’elle fixe tout le loyer.

La non-reconduction du bail

Même en l’absence d’avis d’augmentation ou de modification, chaque colocataire a le droit d’agir différemment de l’autre. Ainsi, un colocataire peut décider de ne pas reconduire le bail, tandis que l’autre préfèrera continuer d’habiter seul le logement. Dans un tel cas, le bail sera reconduit seulement à l’égard du colocataire qui le désire. Il devra désormais assumer seul toutes les obligations découlant du bail.

Le droit de céder le bail ou de sous-louer

En principe, rien dans la loi ne défend à un colocataire de sous-louer sa part indivise de logement ou de céder ses droits indivis dans le bail.

Par contre, même si le propriétaire est favorable à la cession ou à la sous-location, le fait de vivre en colocation peut limiter le droit du colocataire qui quitte d’imposer à celui qui reste une personne qu’il ne connaît pas ou avec qui il ne veut pas cohabiter.

Le colocataire désirant céder ou sous-louer sa part, devrait transmettre simultanément au propriétaire et au colocataire restant une copie de l’avis de cession ou de sous-location et obtenir leur consentement à l’acte envisagé.

Dans l’une ou l’autre des situations que l’on vient de décrire, le colocataire restant peut exercer son droit de refus. Il doit cependant agir de bonne foi et non de manière excessive ou déraisonnable ou dans l’unique but de nuire au colocataire partant.

Advenant un refus jugé abusif du propriétaire ou du colocataire restant, le colocataire qui part peut demander à la Régie de se prononcer sur son droit de céder ou de sous-louer.

Conseils

• Les colocataires seraient bien avisés de conclure une convention écrite de colocation où ils règleront les aspects pratiques de la cohabitation : propriété et usage des meubles, assurance-responsabilité, droit à la cession ou sous-location et leurs modalités, jouissance du logement, jouissance exclusive de pièces comme une chambre à coucher, répartition du loyer et des autres coûts, etc.
• Le locataire qui, dans ses relations contractuelles avec le propriétaire, pose seul un acte (exemple : donner un avis de non-reconduction pour sa portion du bail) devrait en aviser aussitôt son colocataire afin d’éviter que ce dernier ne soit pris par surprise par un acte posé à son insu
  

  Pour plus d’infos: Tribunal administratif du logement